为进一步加强党建引领物业管理工作，提升物业服务水平，促进物业行业健康发展，根据《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》（中组发〔2022〕2号）《自治区关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的工作方案》（新党办发〔2022〕7号）《克拉玛依市强化党建引领提升物业服务质量的指导意见》（新克党办发〔2020〕1号）《关于深化“红色物业”工作机制的指导意见》（新克党办发〔2022〕19号）等文件要求，制定本实施方案，具体安排如下：

一、总体要求

深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大和十九届历次全会精神，完整准确贯彻新时代党的治疆方略，牢牢扭住新疆工作总目标，统筹疫情防控和经济社会发展，坚持党的全面领导，坚持服务群众、凝聚人心，坚持依法治理、精准施策，坚持上下联动、协同共治，坚持因地制宜、分类指导，积极探索“党建引领红色物业”新思路，力争通过3年努力，加强社区物业党建联建，深化“三方联动”，落实和完善政策措施，强化对物业服务企业的资源力量整合，形成社区治理合力，提升物业服务质量，使物业管理领域突出问题得到有效治理，推动构建共建共治共享的社区治理体系，让“红色物业”“红”在党建引领、“红”在服务群众、“红”在服务质效、“红”在共建共享，努力形成党建引领作用明显、行业监管更加完备、运行机制科学有效、物业管理规范有序、人居环境舒适和谐的物业管理新局面，切实提高居民群众的满意度和幸福感。

二、组织领导

为压实属地责任、行政主管部门责任及行业监管职责，确保此方案取得实效，成立独山子区“红色物业”领导小组，统筹全区党建引领物业管理工作。

领导小组办公室设在区住建局，办公室主任由任士才同志兼任。办公室主要负责牵头全面落实专项督查、跟踪督办，及时通报工作进展情况，协调解决重大问题。

三、具体措施

（一）推进物业服务和物业服务企业党建全覆盖

1. 推进物业服务全覆盖

（1）坚持以市场化方式为主渠道，不断扩大物业服务覆盖范围。鼓励有条件的社区引进专业化物业服务企业，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。

（2）街道办事处对无物业小区组织成立业委会，采取引入国有物业服务企业提供基本物业服务、社区“两委”组织居民自我管理等方式，实现物业服务兜底。

2. 推进物业服务企业党的组织和工作全覆盖

（1）履行管行业管党建双重责任，常态长效抓好党组织组建，坚持边摸排、边组建、边巩固，对符合单建党组织条件的物业服务企业做到应建尽建；暂不具备单建条件的采取片区联建、龙头带建等方式，加大力度组建联合党支部，做到应联尽联。对暂不具备组建党组织条件的，要通过选派党建工作指导员、引导企业招聘党员员工等方式，实现党的工作覆盖。

（2）住建部门、各街道党工委要严格落实发展党员“火种计划”，以企业出资人（负责人）、中层以上管理人员为重点，力争全年递交入党申请书不少于30人，确定积极分子不少于15人，发展党员不少于5人。

（3）深化“红心向党”品牌，住建部门要围绕“一企一品牌”“一行业一标杆”的示范要求，按照示范点建设“十个一”标准，力争在物业服务企业打造1-2个党建示范点，培育一批立得住、叫得响、推得开的先进典型。

3. 加强对物业服务企业党组织的指导

（1）住建部门要定期研究制定和督促落实加强物业服务企业党建工作的政策措施，将物业服务企业党建工作纳入部门单位党建工作总体布局，加强对物业服务企业党组织的指导。

（2）区委组织部指导住建部门建立物业行业党组织，落实行业属地条块职责，确保物业服务企业党组织接受物业服务项目所在社区党组织领导，同时接受物业行业党组织指导。央企、国企管理的物业服务企业，党组织原则上保持隶属关系不变，同时接受物业服务项目所在的街道社区党组织监督指导。

（二）强化党组织对业主委员会的指导

4. 加快推进业主委员会组建工作

（1）区委组织部要督促各街道办事处、区住建局、区民政局按照职责分工，指导街道加快推进业主委员会的组建工作。严格落实《克拉玛依市业主大会和业主委员会指导规则》，依法依规成立业主委员会。

（2）对符合条件成立业主委员的，街道社区综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，征得法定数量业主同意后，提出通过拆分、整合的方式统筹优化物业管理区域划分的意见，报住建部门审定后实施。街道负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作，在符合条件的小区及时组建业主大会筹备组，组织开展业主委员会组建工作。社区协助开展相关具体工作，实现业主委员会的整体优化和全面覆盖。

（3）对不符合条件成立业主委员会的，街道要指导所辖社区居民依据相关法律法规，按照规范流程组建居民委员会下属环境和物业委员会，临时代行业主委员会部分职责，区住建局要加大对委员会进行业务指导和培训，帮助了解法律法规和政策要求，明确职责，有效发挥作用，使业主委员会工作全覆盖。

5. 积极推进业主委员会党组织建设

各街道社区党组织根据业委会中的党员情况，因地制宜采取多种形式抓好业主委会党组织建设。在业主委员会组建和换届中，街道社区党组织要加强指导，明确提出不宜作为业主委员会候选人人选的具体情形，确定业主委员会中的党员比例，积极鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，严格业主委员会候选人资格把关，规范换届选举工作程序。选举业主委员会时，在不改变党员党组织隶属关系的情况下，经街道党工委批准，可同步组建功能型党组织，实现党的工作全覆盖。

6. 推动“红细胞”党员积极参与业主委员会建设

各街道社区发挥“红细胞”积分杠杆作用，优化“8+X”岗位设置，在社区设置物业纠纷调解岗位，对积极参与物业纠纷调解、出席物业联席会和参与业主委员会工作的在职党员给予相应的积分；积极鼓励“红细胞”党员参选业主委员会成员，对选任为业主委员会成员且履职尽责的在职党员每年一次性积8分，并结合履职情况对表现较好的，给予加分奖励。

7.推动业主委员会履职尽责

街道办事处每年开展一次业委会履职情况调查，对不履职的

业委会成员及时更换。督促业委会切实发挥好物业管理中的自治作用。街道办事处对业主大会授权进行审核把关，要求业主委员会根据业主大会授权决定大额维修资金（2万元以上）使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，要主动向社区“两委”报告。

8. 鼓励开展业主委员会评比活动

每年12月31日前各街道组织开展1次业主委员会评先评优活动。区民政局负责建立健全评比规程，对年度优秀业主委员会予以表彰。按照社区推荐、街道审核、区级评比等流程，组织辖区业主委员会评比交流，互学互鉴、取长补短。

9. 推行“双向进入，交叉任职”

（1）街道社区党组织引导和支持符合条件的社区“两委”成员、网格长通过法定程序兼任业主委员会成员，有条件的可兼任业主委员会主任。鼓励符合条件的业主委员会和物业服务企业负责人担任社区“两委”兼职社区党组织副书记或社区居委会副主任，对因工作调整不能继续担任社区“两委”兼职职务的，街道指导社区党组织要及时通过法定程序进行增补，确保作用发挥。推荐物业服务企业党组织负责人或物业服务企业党员负责人担任社区“大党委”兼职委员，参与社区治理。

（2）各街道要推荐熟悉物业服务相关法律法规的社区“两委”成员、“两代表一委员”、离退休干部等群体担任物业服务项目质量监督员，对物业服务企业进行直接的监督，从而规范物业企业服务行为，促进我区物业服务水平的快速提升。

（三）健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”运行机制

10. 畅通问题收集渠道

住建部门、各街道党工委应指导物业服务企业党组织联合社区党组织，完善联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制，会同网格长开展进门入户活动，深入居民群众家中，听取居民群众对物业服务企业的意见建议，共同研究解决小区安全、环境改造、文化和稳定涉及业主和居民群众切身利益的问题。

11. 健全议事协商机制

（1）区委组织部要积极推动业主委员会和物业服务企业融入社区治理，深化协商共治，进一步健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

（2）由社区党组织书记担任召集人，业主委员会主任、物业服务企业负责人等共同参加，每月组织召开一次联席会议，如有特殊情况随时召开，协调解决有关物业问题，对涉及物业服务管理的重大事项、重要问题，街道社区要组织业主有序参加事前、事中、事后的全过程监督，形成“业主提诉求、社区接报、物业整改、业主委员会监督”的闭环工作模式。

（3）各街道要用好“片区长制”，定期召集住建、公安、民政等行政主管部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业召开联席会议，具体解决物业管理和社区管理相关事宜，依法解决物业服务企业、业主委员会及有关单位不依法履行职责等问题。具体解决会议内容应主动公开、及时公示，社区党组织要组织社区居民列席会议、有序参与，做到决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，共同建设美好家园。

12. 着力提升街道协调解决物业管理问题能力

（1）根据市委《关于进一步深化“街乡吹哨、部门报到”工作机制的意见》，健全街道党工委统一协调，相关部门联动执法，协同解决物业管理问题的工作机制。建立“街道吹哨、部门报到”联席会议机制，以问题为导向，通过街道党工委主导，统筹辖区各类资源，充分发挥民主协商、社会协同、法治保障作用，形成各职能部门（单位）联动协同解决物业管理问题的工作机制。

（2）对城管平台、12345热线派遣的物业问题案件，物业服务企业能够自行解决的，由社区督促企业及时就地解决；对需要协调解决的问题，通过“三方联动”协商解决；对需要街道推动解决的复杂问题或跨区域、跨部门的问题，通过“街乡吹哨、部门报到”解决。突发公共事件应对期间，街道应指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。

（四）建立民情回应机制

13. 优化设置物业服务窗口

有条件的社区，可以安排物业服务企业与社区合署办公，或在“一站式”服务大厅设置物业服务窗口，安排物业服务企业坐班。也可以探索将物业服务事项纳入“全岗通”服务事项，由社区工作者负责受理群众诉求。物业服务企业、物业服务窗口及物业服务事项受理人员应全面落实首问责任机制和限期反馈机制，确保居民群众反映物业问题件件有回音、事事有着落、人人有答复。

14. 优化完善物业矛盾调解机制

坚持一室多用，每个社区应合理设置群众矛盾纠纷调解室。依托人民调解委员会，建立社区、业主、物业服务企业三方物业矛盾调解机制。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。坚持和发展新时代“枫桥经验”，充分发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。用好律师、法官、检察官进社区等资源，壮大调解队伍，高效开展人民调解工作，确保矛盾不上交。

（五）提高物业服务质量和水平

15.推动形成质价相符的物业服务市场机制

（1）街道、社区、业委会、住建、市场监管、消防救援、发改等部门根据各自职责建立质量考评机制，每季度对住宅物业服务项目开展一次考评工作，根据考评结果督促、指导物业服务企业补齐短板弱项。

（2）住建部门牵头负责加大对欠缴物业费的整治力度，居民委员会、业主委员会协助有关部门，采取走访、约谈、公示等方式教育引导业主纠正欠缴物业费行为，对恶意拖欠物业服务费案件，由区人民法院建立快速审判的绿色通道。

（3）各街道要根据日常了解掌握的情况，对辖区物业服务企业提出评价意见，作为住建部门评价企业信用的重要内容记入信用档案。

16. 分类施策集中解决困扰居民群众生活的物业维修改造等遗留问题

区、街、社区三级联动，全面摸排、收集居民小区内系统管线老化、屋面漏水、暖气不热、车位不足、公共活动空间匮乏、便民服务设施缺失等群众反映较为集中的问题，逐级建立台账，强化责任，一件事一件事地解决。对符合条件的，通过实施老旧小区改造，全面解决隐患、改善条件、优化功能。对不能纳入老旧小区改造的社区，应建立“三个清单”，即有开发商且在保质期内的由开发商解决，有开发商但在保质期外的启用维修基金解决，既没有开发商又过保质期的启用维修基金或物业与居民协商解决，分类解决好各类问题。

17. 进一步优化完善全区维修资金管理使用

（1）落实《克拉玛依市住宅专项维修资金管理办法》，进一步规范维修资金使用流程，明确区级职责和任务，优化住建部门在维修资金使用和管理方面的权限，提升维修资金使用管理效能，依法依规授权业主委员会行使一定额度内住宅专项维修资金使用决策权力。    

（2）发挥社区居委会、业主委员会作用，在社区党组织领导下广泛宣传维修资金缴存、续缴的重要性；协助住建部门做好对未及时补缴的业主劝解工作。对恶意拒缴的业主，通过纠纷调解、法院诉讼、纳入个人信用记录等方式，督促业主履行缴存、续缴义务。

18. 持续开展物业从业人员服务水平提升工程

（1）坚持每年对物业从业人员全覆盖培训一次，区住建部门负责对辖区物业服务项目负责人开展培训，每年集中培训时间不少于5天；物业服务企业负责对管理的从业人员进行培训，住建部门要加强监督指导。积极组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。

（2）将物业工作纳入全区街道、社区干部培训内容，其中街道、社区书记主体班次不少于1课时，街道要经常性开展物业法规解读和物业矛盾纠纷调解情景教学，全面提升基层干部解决物业问题的水平和能力。

19. 加快智慧物业建设

坚持与智慧社区建设深度融合，加快推广智慧物业管理平台及微信小程序，力争在2022年底实现全区业主注册全覆盖，在2023年实现小区物业服务事项在线采集、在线公示公告、物业议题在线表决、物业服务质量线上考评、物业服务意见建议企业在线反馈和社区督查督办，依法依规与相关部门实现数据共享应用，提高基层物业管理的“感知、分析、服务、指挥、监察”能力。

（六）帮助扶持壮大物业服务企业

20. 加快优化住宅物业服务收费指导标准

发改和住建部门应加强指导，建立物业服务收费监管制度，解释各社区物业成本问题，积极与上级部门对接，完善前期物业指导价，保障物业服务行业健康发展。

21. 创新驱动丰富物业服务形式和内容

鼓励物业服务企业创新发展，转变经营思路，扩展延伸服务，强化创新能力，提升服务质量，加快实现服务精细化。推动物业服务企业大力发展线上线下社区生活服务产业，将服务领域拓展至住房租赁经营、快递代收、居家养老、家政服务等方面，更好地满足群众需求，促进企业发展。

22. 加大对优质物业服务企业的支持力度

对党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企业，在物业服务项目招投标和物业服务企业评先评优时予以优先考虑，支持以政府购买服务等形式承接有关政务服务和公共服务。

23. 落实“五四三二一”物业管理工作机制

明确物业服务五项职责。结合物业管理相关法规及各部门三

定方案职责，明确物业管理中属地、行业部门、业主委员会、物

业公司职责任务，监督各部门职责落实。理清属地与行管、业委会与物业、政府指导与居民自治的关系，协调处理好三大关系。制定物业服务标准和收费标准，要有监督，有考核。职责分工如下：

街道办事处：通过“交叉任职”“红色物业”等机制加强业委会管理，督促、指导业委会履职。引导业委会以约定合同、协议条款方式将依据考评结果确定物业服务实际缴费价格的事项进行明确，确保物业服务有监督、有考核。

区住建局：加强对物业公司的监督管理。每季度组织开展物业测评。加强指导，开展物业培训。对物业移交过程中的违法违规行为和未履行维修、维护管理义务的物业企业依法进行查处。

区发改委：负责指导物业服务收费管理工作，对本区物业成本核算。积极对接市发改委核定四供产品价格构成，为四供运营单位落实职责提供保障。

区公安分局：负责对小区门卫安保安检工作进行监督检查，对违法违规停车、安检措施落实不到位的责任单位及个人依法进行查处。

区消防救援大队：负责住宅小区涉及消防安全的检查指导、监督管理和消防知识培训等工作；依法查处不服从物业管理的损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律法规的行为。

区司法局：负责指导各街道建立物业管理矛盾纠纷人民调解委员会；负责建立物业纠纷人民调解的衔接互动机制，以多种方式快速处理物业相关诉讼，促进和谐稳定。

区城市管理局：依法对噪声污染、侵占绿地、占道经营、乱搭乱建、乱贴乱画、饲养家禽、违搭乱建等违规行为予以行政处罚；负责对物业管理区域内，城市建设和规划部门认定的违规行为进行行政处罚；督促清运单位及时拉运小区垃圾；指导、监督、考核物业服务企业开展园林绿化设施的管理工作，统筹协调夏季绿化用水。

区卫健委：查处有关二次供水卫生管理的违法违规行为。

区市场监管局：受理物业服务收费投诉，依法查处违反规定的收费行为，配合协调因物业服务收费引起的矛盾和纠纷；督促物业企业全面履行电梯安全主体责任；指导查处电梯安装、改造、维修和使用中的违规行为，调查处理电梯事故；指导物业服务企业的注册登记审查，对擅自将住宅改变为经营用房的，不予办理市场主体的注册登记；依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。

区工信局：依法监督管理电力、通信运营商违规行为，对各类相关投诉和纠纷进行调查处理。

区生态环境分局：依法处理油烟、废气超标等扰民行为，负责对污染源依法实施监管、处罚；对各类环保投诉和纠纷进行调查处理。

区自然资源分局：负责认定未经规划许可的违法建设行为。

其余各行业部门按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第四条“县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作”规定，按照各自职责，负责物业管理的监督管理工作。

四、加强组织保障

（一）加强组织领导。住建部门作为物业管理的行政主管部门，要统筹抓好物业服务企业党建工作，制定和完善物业管理制度，推动党建引领红色物业，提升城市社区治理水平。组织部门要将党建引领物业服务提升纳入各级党委（党组）书记抓基层党建工作述职评议考核的内容，进一步强化责任落实。街道社区党组织书记抓基层党建述职评议考核中，要组织物业服务企业党组织参加测评。

（二）加强监督考核。建立健全物业管理服务行业党建工作专项评价机制，将物业服务企业党建工作情况与物业招投标、信用管理、行业评先评优等挂钩，考评结果作为企业参加行业评先评优的重要依据。区住建局牵头全面落实专项督查、跟踪督办制度，及时通报工作进展情况，协调解决重大问题，对工作任务落实不力的，区委组织部及时约谈提醒，对发现的问题公开通报，确保“红色物业”工作落地见效、真正惠及民生。

（三）加强宣传引导。加强宣传引导，利用网络、广播电视台等媒体，宣传报道“红色物业”的先进个人和典型事迹，传播“红色物业”正能量，塑造“红色物业”好品质、新形象。街道社区党组织、物业服务企业要利用社区公开栏、网格微信群等载体广泛宣传打造“红色物业”的做法成效，帮助居民群众了解物业服务企业和业主的个人权利义务，引导居民群众树立正确的物业服务消费观，营造和谐共建的社会氛围。